di Salvatore Sfrecola
Chiunque si reca da un notaio per stipulare un contratto di acquisto di un immobile sa che i dati identificativi, desunti dalla Conservatoria dei registri immobiliari, inseriti nel rogito, devono essere precisi e soprattutto aggiornati, a garanzia del diritto di proprietà che si acquisisce.Senonché, negli ultimi tempi viene segnalato, in alcune realtà, un ridotto funzionamento del Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, la cui efficienza è data dalla tempestività dell’aggiornamento dei registri immobiliari, che deve essere assicurata quotidianamente, secondo l’ordine delle note presentate per “trascrizione per iscrizione o per annotazioni” (art. 2678 c.c.), come è avvenuto, senza soluzione di continuità ed “in presenza”, anche durante la fase, anche più acuta, di emergenza del COVID-19. Infatti, l’aggiornamento dei registri immobiliari dà certezza ai diritti nel tempo, secondo un antico principio prior tempore potior in iure, cioè primo nel tempo, primo nel diritto. Con la conseguenza che il compratore deve essere certo che non vi sono altri titoli, “trascrizioni, iscrizioni o annotazioni”, relativi all’immobile, che possano pregiudicare il proprio diritto, magari perché rimasti in sospeso il giorno prima e definiti successivamente, ma in tempi anteriori alla trascrizione del contratto. È per questo motivo che gli adempimenti cui è tenuto il Conservatore dei registri immobiliari non sono differibili, né nella fase allo sportello (front office), nella quale l’Ufficio riceve quotidianamente le richieste di trascrizione e di iscrizione, né nella successiva fase di esame e di valutazione di competenza del Conservatore, ai fini della registrazione di dette formalità (back office), adempimenti che si devono concludere “in giornata”, ciò che pone molto spesso il Conservatore nella difficile posizione di dover assumere una decisione di elevata responsabilità in tempi brevissimi (si pensi all’ipotesi dell’iscrizione di un’ipoteca giudiziale di milioni di euro oppure alla trascrizione di una domanda giudiziale non facilmente inquadrabile tra quelle previste dagli artt. 2652 e 2653 cod. civ.). Ha fatto bene, dunque, il legislatore del 1985 a prevedere che “qualora emergano gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità di un atto o sulla iscrivibilità di una ipoteca, il conservatore, su istanza della parte richiedente, esegue la formalità con riserva” ex art. 2674-bis c.c. È chiaro che per svolgere le attività descritte nei tempi prescritti, le quali solo in parte possono essere svolte da remoto, è necessario l’impegno di un congruo numero di addetti. Cosa che negli ultimi tempi non è stata sempre possibile assicurare nei tempi dovuti (“il registro, alla fine di ciascun giorno, deve essere chiuso… e firmato dal conservatore”, come si legge nell’art. 2680 c.c.). Occorre personale anche per il settore della consultazione dei registri immobiliari. Tale attività può avvenire nella forma più semplice, costituita dalle ispezioni sui registri immobiliari, tesa sia all’esame gratuito della propria posizione immobiliare sia di quella altrui (a pagamento) e sul registro delle comunicazioni di avvenuta estinzione delle obbligazioni, oppure nella forma della certificazione ipotecaria che rilascia il Conservatore nella sua qualità di depositario di pubblici atti a seguito della medesima ispezione, stavolta compiuta dal personale addetto al servizio, oltre che al rilascio delle copie di note e titoli in possesso dell’Ufficio sempre nella veste di pubblico depositario e nei limiti di cui all’art. 2673 c.c.. Se però, per le ispezioni, tale operazione può anche svolgersi in pochi minuti come nel caso di quella riguardante un nominativo per il solo periodo informatizzato o per il registro delle comunicazioni, i tempi possono dilatarsi sensibilmente (fino a diversi giorni) nel caso di certificazioni complesse riguardanti soggetti ed immobili ricadenti, in tutto o in parte, nei periodi non informatizzati e quindi da ricercare ed esaminare con documenti cartacei, quali rubriche dei cognomi, tavole, repertori, ecc… senza considerare la difficoltà di reperire tali documenti, spesso ubicati in edifici e/o sedi diversi. Infine, a sottolineare l’esigenza di una adeguata provvista di personale, va ricordato che l’eventuale errore del Conservatore determina un fatto compiuto, secondo il principio che quel fatto non può considerarsi come non avvenuto (factum infectum fieri nequit, espressione passata al diritto dalle commedie di Plauto) sicché per i danni eventualmente subiti dal terzo lo Stato è chiamato al risarcimento. Insomma, sarebbe il caso che il Ministero dell’economia e delle finanze e l’Agenzia delle entrate si dessero carico di porre rimedio alle disfunzioni qua e là emerse in un servizio di rilevante interesse pubblico.
